domingo, 15/09/2019
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Veja como você pode ganhar com os Fundos de Investimento Imobiliário

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David de Andrade Rocha (*)

Hoje trataremos de um fundo de investimento especial e que é um dos mais queridos entre os brasileiros por garantir uma renda mensal líquida muito interessante e, o melhor de tudo, sem burocracia e com grande liquidez – o Fundo de Investimento Imobiliário.

Os Fundos de Investimento Imobiliário [FII] são fundos fechados que têm suas cotas negociadas em bolsa. O fato de serem negociados em bolsa faz com que as cotas desses fundos possam flutuar, gerando uma rentabilidade muito grande ou certo prejuízo, a depender das atitudes tomadas pelo investidor.

Esses fundos de investimentos normalmente são buscados, não por sua enorme capacidade de lucro, mas sim porque eles podem proporcionar uma renda mensal líquida isenta de Imposto de Renda (IR), como se fosse um aluguel. Esse pode ser reinvestido ou utilizado no dia a dia do investidor.

Esse aluguel sendo muito mais atrativo e seguro que o aluguel convencional (de um apartamento, por exemplo) é muito procurado por investidores, já que permite um retorno sobre investimento muito rápido e isso tudo sem sofrer as dores de cabeça relativas a tratar com o inquilino e toda a documentação necessária.

Vamos entender um pouco mais como funcionam os FII. Um Fundo de Investimento Imobiliário é um condomínio de investidores que escolhem investir em imóveis para locação e venda (com lucro), normalmente esses fundos investem em imóveis como: shoppings, estacionamentos, andares e/ou prédios de escritório de alto padrão, galpões gigantescos e por aí vai…

Quando o Fundo recebe lucro proveniente desses aluguéis, por lei, ele é obrigado a distribuir 95% do lucro com os cotistas mensalmente.

Essa renda que vai para o cotista é isenta de IR, por deliberação, para fomentar o interesse em investimentos no mercado imobiliário. Mas o cotista ainda paga um IR de 20% do lucro auferido com a venda das cotas, quando ele quiser sair do investimento. Logo, esse investimento é vantajoso para aquela parte do seu capital que você pretende gerar renda.

O Fundo cobra uma pequena taxa de administração anual, mas isso é automaticamente deduzido do caixa do fundo. O valor das cotas oscila de acordo com o mercado, pois, essas cotas são negociadas como ações na bolsa, o que permite realmente muitos ganhos, mas uma marcação a mercado um pouco mais volátil.

Vamos a um exemplo para explicar como funcionam os fundos imobiliários:

Imaginemos que um investidor tenha R$ 100.000,00 e queira investir em imóveis para gerar renda. Quais seriam os problemas que ele teria?

1 – Torcer para achar um bom imóvel a esse preço ou assumir um financiamento, o que consumiria a sua renda. Imóveis no valor de R$ 100.000,00 são muito difíceis de encontrar e normalmente não são os melhores para alugar.

2 – Pagar as taxas e impostos.

3 – Conseguir alugar e ainda pagar impostos em cima do aluguel.

Levantando esses dados, o investidor poderia fazer uma comparação entre comprar imóveis ou investir em FIIs, com vista para o período de 1 ano.

Essa tabela leva em conta que o investidor não venderá nenhum dos dois investimentos, pois, se fosse vendê-los, a vantagem seria ainda maior para o fundo por sua rapidez de negociação e baixa burocracia mais tributação.

A tabela dos fundos de investimento leva em conta a corretagem cheia da Bovespa (a corretagem mais cara que o investidor pode pagar) com alguma pesquisa é possível conseguir custos menores.

A taxa de rentabilidade tanto do fundo como do imóvel é a média do mercado, então, nesses casos o investidor lucraria mais se investisse no fundo.

Devo ainda argumentar contra a provável dedução de que o imóvel iria se valorizar nesse tempo e em alguns anos poderia ser vendido a um preço maior, compensando essa falta de rentabilidade. Mas, na verdade, não é bem assim, já que os imóveis nem sempre se valorizam e o fundo na verdade é composto por imóveis de alto padrão que estão alugados com contratos de 3 a 5 anos garantidos,  a probabilidade é que o fundo também se valorize bem mais que os imóveis.

Não digo que não se deve comprar imóveis, pois a estratégia de cada pessoa é diferente, mas, os FIIs são alternativas baratas, rentáveis e seguras para quem quer investir em imóveis e ter uma rentabilidade maior, inclusive para quem quer fazer esse tipo de investimento, mas não tem capital para isso, já que é possível iniciar os investimentos em um Fundo de Investimento Imobiliário com o valor de apenas 1 cota do fundo.

Para finalizar, podemos nos ater ao porquê de se criar um fundo imobiliário.

Imaginemos que um investidor queira criar um Shopping Center, ele tem 4 opções possíveis:

1 – Usar recursos próprios – Correndo todo o risco sozinho

2 – Pegar dinheiro emprestado – Correndo o risco sozinho e devendo ao Banco

3 – Buscar Sócios – Diluindo os riscos entre várias pessoas

4 – Criar um fundo imobiliário – Diluindo os riscos entre centenas de pessoas, e sendo permitida a venda da cota do fundo, todos correm um risco bem pequeno.

A quarta opção é a mais interessante, pois, centenas de pessoas colaboram com um pouco de recurso para o empreendimento,  fazendo com que ninguém corra muito risco e as pessoas recebam seus rendimentos mensalmente como retorno do investimento, e ficam livres para deixar o investimento apenas vendendo as cotas.

Até a próxima e bons investimentos!

(*) David Rocha escreve semanalmente, às terças-feiras. Ele é assessor de investimentos e educador financeiro, que vive o mercado diariamente, desde 2011, e autor do livro Tesouro Direto – Um Caminho para a liberdade financeira de 2016.

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